A presente matéria vai abordar parte do tema das responsabilidades. Ser responsável, ser responsabilizado é, em suma, responder por ato ou omissão. Assumir, por algum meio, seja pagando, garantindo, assegurando algo a que se obrigou, direta ou indiretamente, pelo ato praticado ou omissão, se o caso.

Se considerarmos o aspecto jurídico, as responsabilidades podem ser civil, penal, administrativa, previdenciária, fiscal, contratual, trabalhista, funcional, dentre outras. Num condomínio, via de regra e por força legal, o responsável por quase “tudo” é o síndico, estando sua responsabilidade civil, a título de exemplo, prevista nos artigos 1.347 e seguintes do Código Civil Brasileiro. Dentre elas encontra-se a de providenciar todas as manutenções docondomínio, zelar pela salubridade coletiva, segurança, administrar de maneira proba etc. São do síndico essas responsabilidades.

Seja por intermédio de contratados próprios ou terceirizados, deve o síndico providenciar e fiscalizar a limpeza das áreas comuns, manutenção de elevadores e do condomínio em geral. Na remota hipótese de não cumprir essa sua missão, poderá responder por eventuais danos decorrentes dessa sua falta de agir. Até mesmo em possíveis problemas oriundos da contratação de uma administradora, pode o síndico ser responsabilidade por não fiscalizar os atos que devem ser praticados pela contratada, tais como recolhimentos fiscais, previdenciários, trabalhistas etc.

Na conformidade do que é cediço, são várias as obrigações condominiais, mas focando em ACIDENTES, maior deve ser a responsabilidade do administrador para que sejam evitados esses a qualquer custo. Evidentemente que a responsabilidade está intimamente ligada à BOA FÉ. Esta, a boa fé, está estritamente ligada às cautelas adotadas pelo administrador, à forma dele administrar, aos “comandos” que passa aos seus “subordinados”, à constante supervisão de efetivação de suas diretrizes passadas.

Destarte, deve sempre o administrador agir com boa fé e com extrema responsabilidade para com a prevenção a acidentes em condomínios e isso implica na isenção de dolo e/ou engano. Em outras palavras, deve executar todos os atos com transparência, dentro da legalidade, agindo dentro da legalidade, ao que merecerá a presunção de que age com boa fé.

A quem tiver interesse, sobre boa fé temos matéria escrita em http://condominiodofuturo.com/2012/01/22/a-boa-fe-de-um-modo-geral-nas-relacoes-condominiais/.

Se o administrador, por culpa ou por dolo, causar danos ao condomínio ou a pessoas físicas e/ou jurídicas que nele residem, prestam serviços ou frequentam por qualquer outro motivo ou necessidade, poderá responder por esses seus atos e/ou omissões, inclusive podendo ser destituído e seu patrimônio pessoal também poderá ser comprometido se um seguro específico para tanto não tiver sido contratado, mas até para caso de contratação de seguro há a análise da boa fé.

Ressaltando-se a boa-fé, esta tão somente poderá servir de atenuante, mas a responsabilidade do síndico poderá subsistir se averiguada inadequação de ação por parte da administração e ocorrência de acidente no condomínio, principalmente se as medidas preventivas não forem constatadas. Assim, deve sempre o administrador agir de boa-fé, mas também comprovar que age adequada e constantemente em prol da boa conservação e prevenção para a não ocorrência de acidentes.

Casos fortuitos ou de força maior ocorrem e, nestas hipóteses, o síndico não estará sujeito às penalidades, mas sempre deve acautelar-se para bem demonstrar que as atitudes de praxe foram por ele e por seus administrados adotadas. Culpa concorrente é outra possibilidade de excludente para o administrador. Demais formas negligentes, imperitas e imprudentes igualmente excluem a culpabilidade do síndico, mas o administrador, se possível, deve adotar todas as providências quantas lhe foram possíveis para demonstrar que da sua parte foi feito tudo quanto possível para que o evento danoso não ocorresse.

Colocação de câmeras é uma excelente alternativa aliada ao síndico, mas não somente a ele, pois igualmente quando o condomínio é responsabilizado e o síndico que não é tido como praticante de má-fé, paga pelo dano com recursos coletivos. Placas e adesivos de sinalização, dentre outras ações, também representam medidas que colaboram na demonstração de uma boa administração. Portanto, o bem maior preservado é o bem coletivo. Assim, fácil concluir que o maior bem preservado com a adoção de todas as medidas preventivas é o bem coletivo, o de todos.

CASOS COMUNS:

Perigo. Dono do apartamento deve instruir empregadas domésticas na limpeza de janelas para reduzir risco de queda

Uma grande dose de sorte salvou da morte uma faxineira que caiu do 10º andar de um prédio em Florianópolis, há pouco mais de três meses. Grávida de oito semanas na época, Daiani Beatriz Maciel, de 25 anos, limpava as janelas do edifício antes de se desequilibrar rumo ao chão.

Histórias como essa não são contadas todos os dias, embora o hábito arriscado de diaristas seja comum em residenciais. “A empregada não deve se submeter a esse trabalho. O empregador que mora em edifícios deve contratar uma pessoa especializada e preparada para limpar vidraças do lado de fora do apartamento”, diz a presidente do Sindicato das Empregadas e Trabalhadores Domésticos da Grande São Paulo (Sindoméstica-SP), Eliana Gomes Menezes.

Em regra, quando um incidente ocorre na área privativa de um condomínio, a responsabilidade é do proprietário. “Se ele quiser que a empregada limpe a área externa do apartamento, ele tem de instruí-la. A ignorância da lei não serve como desculpa”, afirma o especialista em direito imobiliário Edwin Brito.

Entretanto, a vítima pode também ter responsabilidade se contribuir para a ocorrência do ato danoso: “Se uma pessoa pula pela janela para se suicidar, por exemplo, obviamente o morador não é considerado responsável”, exemplifica o advogado Ricardo Trotta.

Réu. A atribuição de responsabilidade por prejuízos causados em acidentes nos conjuntos habitacionais tem duas esferas. Na penal, é atribuída diretamente ao causador dos problemas. No âmbito civil, pode ser compartilhada por agentes indiretos.

O proprietário de uma unidade em um condomínio responde, por exemplo, pelas avarias causadas por qualquer morador ou visitante de seu imóvel: “Se minha funcionária derruba um objeto pela janela e ele cai na cabeça de uma pessoa, ela e eu somos responsabilizados”, diz o presidente da Comissão de Direito Urbanístico da seccional paulista da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-SP), Marcelo Manhães de Almeida.

Quando os acidentes extrapolam os limites dos apartamentos, os condomínios podem ser considerados responsáveis caso os danos tenham ocorrido em decorrência da falta de manutenção adequada das instalações.

As avarias causadas em um veículo com o fechamento inesperado dos portões de acesso aos edifícios é um dos casos em que os conjuntos arcam com as despesas. “Quando o ato acontecer em função de alguma má gestão direta da administração do prédio, é possível responsabilizar diretamente o síndico”.

Da mesma forma, estragos causados pelos funcionários condominiais devem ser respondidos pelo conjunto, como no caso dos transtornos da pintura mal feita da fachada dos prédios.

A atribuição de responsabilidade para posteriores ações indenizatórias depende de provas do que juridicamente é conhecido como nexo causal. Para isso é preciso que o prejudicado possa ligar o dano causado, o provocador desse prejuízo e o ato desencadeador do acidente.

Nem sempre, contudo, é possível ser ressarcido por transtornos ocorridos. As avarias em veículos nos estacionamentos são apenas um dos casos em que a prova da autoria é dificilmente comprovada.
Mesmo assim, especialistas recomendam que zeladores e síndicos fiquem atentos a comportamentos de risco, como, por exemplo, a colocação de vasos em beirais. “O síndico deve notificar o condômino, inclusive podendo aplicar multa”, diz Brito.

Fonte da parte em itálico: Estadão

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